银行版以房养老是什么意思

1. 银行版以房养老是什么意思

以房养老（Reverse Mortgage），也被称为“ 住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。

·银行版“以房养老”·
以房养老每月最高可拿2万元养老金
　　10月30日，中信银行推出了中老年专属借记卡和养老按揭项目，作为最早推出“以房养老”的银行机构，中信银行总行营业部房地产金融部负责人孙文杰表示，中信版的“以房养老”引进了国外“倒按揭”模式，并结合国内的养老制度特点进行改良。
　　“此次改良更多是针对国内房产70年土地使用权和房价可能下跌的问题进行调整。”孙文杰说，“对于申请‘以房养老’的申请人，其所抵押的房产是要在70年以内，此外借款的期限加上房龄不能超过70年，这可以规避70年限制的问题。而对于房价下跌的风险，虽然近期房价在国家宏观调控下有一定的下跌走势，但北京核心地区的房价将基本稳定在合理范围之内，产品将对抵押房产的60%进行评估，通过抵押率的控制能够较好地控制风险。”
　　孙文杰表示，目前银行规定借款人至少要有两套房产以上才可申请，申请人可以是老人本人，也可以是他的赡养人，但老人本人须年满55岁。目前该产品利率为市场基本利率，即5年以上期贷款基准利率为7.05%。
　　“具体来说，中信银行会为申请客户所抵押的房屋核定一个养老贷款额度，一般分为5万元或50万元，按约定贷款期限确定每月放款金额，但最高不能超过2万元。随后，银行将按月将养老贷款资金打入养老人账户。”孙文杰说。
　　针对抵押房屋的价值评估，孙文杰表示可以由银行及申请人协商。“如果在抵押过程中，申请人或其子女不同意继续抵押该房屋，也可按照提前还贷方式，一次性将由银行支付的养老金及利息还清之后，房屋便可正常进行买卖。”

2. 以房养老的各方观点

早在2004年，浙大学者柴效武就提出“60岁前人养房，60岁后房养人”观点，当时社会反响较大，随着老龄化社会的到来，“以房养老”观点越来越被社会民众所接受。赞同2010年初，广州市政府提出“以房养老”模式，发布《关于大力推进广州保险业综合改革试验的意见》，《意见》称广州将推动建立延税型养老保险制度，探索发展住房反向抵押养老保险。一时间引起社会热议，年轻人比老年人更认同“以房养老”，而丁克一族更表示欢迎。以“广州可以实行以房养老吗”为题进行网络调查，由于上网人以年轻人居多，可视为对年轻人的调查。调查到结束共收到966票，其中反对者比赞成者多出近一成。调查数据显示，认为“以房养老”在广州由于条件尚未成熟，不可行的反对者占54.76%；而认为可行表示支持的赞成者占45.24%。反对而在随机采访的10个老人中，反对“以房养老”占了九成，大部分认为房子住了大半辈子，都有感情了，要留给子女。表示支持的是一个无子女的老太太，想留给子女也没法留。瑞满金融学校王立博老师：中国房价成本过高，需要两代人甚至夫妻工作50年才能购买一套房，剩下的20年产权反向抵押解决养老有可行性，但是，房价不合理，从历史来看，不可能持久，所以，以房养老存在合理性问题。最近情况统计:2014年7月1日起，中国保监会在北京、上海、广州、武汉开展住房反向抵押养老保险试点，2015年4月份，第一款“保险版”以房养老产品推出。然而截至目前，仅有十余户居民愿意成为“吃螃蟹”的人。以房养老为何叫好不叫座？“保险版”“银行版”以房养老业务遇冷背后凸显怎样的养老困局？不同产品同为遇冷，反映出人们对制度设计、操作标准方面的顾虑。——上涨收益怎么算“谁说了算”。“房子被拿走，保险公司或银行就会占据话语主动权。而一线城市房子涨价潜力较大，将来老人在分享房屋上涨收益时很容易‘被缩水’。”一些咨询者担忧。——相关机构业务不衔接。目前，这项涉及保险、银行、房产评估第三方机构的业务并未实现“无缝对接”。记者采访了解到，许多房产评估、中介机构并未涉足这项业务，“没有统一标准，容易产生纠纷。”——70年产权门槛。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。如果再发生国有土地使用权依法提前收回，根据“房随地走”的原则，那么双方当事人都会受到很大损失。——养老设施与服务缺乏。民政部的数据显示，我国城乡养老机构养老床位365万张，平均每50个老人不到一张床。养老从业人员更是不足百万。卖掉房子“前不着村后不着店”人们不愿意“冒险”。“可先从失独和丁克家庭做起。”中房集团理事长孟晓苏说。专家指出，从失独和丁克家庭做起的定位确立之后，就要逐步解决以房养老产品面临的制度设计问题。一些发达国家以房养老业务的推广是基于其完善的金融贷款、担保机构、资产评估等机构，以及完善的个人信用。在这些方面，国内还有一定差距。然而，深层次来看，以房养老从备受关注再到遇冷，其背后折射出的是社会养老保障体系主干出现缺失。虽然57岁的年纪尚未进入老年，但对失独母亲孙慧芬来说，养老是切实的难题。“我们希望政府提供更方便多样的养老服务，并给予失独家庭更多精神关怀，金钱倒不是最重要的。”“我国目前养老保障有‘三个支柱’，分别建立的基本养老保险制度、企业年金和职业年金制度，以及个人自愿购买的商业养老保险。”华中师范大学经济与工商管理学院院长邓宏乾说，“以房养老作为养老服务的一项有益补充，并不能完全替代养老机构、养老保险等主流选择”。

3. 以房养老，实际怎么操作？

现在各地并未出台以房养老的实施办法，还不具备可操作性，各地的商业银行，也很大顾虑。不是积极态度，因为对于银行来说，风险很大，这个也是自愿的，国家不强制实行，房子的价格，和按月给的保险款，到底多少差距，谁也不能预先知道今后的情况。银行是商业银行，亏本的买卖是不做的，其实以房养老，就是你把房子卖给银行了，银行分期把房款给你，作为养老补贴的费用，到时候，那房子就不是你的了，而是银行的了。

4. 抵押房子养老现实吗？

　众所周知，受传统文化影响，中国人一生奋斗的最主要目标，就是给子女多留一些财产，其中房屋是最核心的财产。绝大多数老百姓宁可自己辛苦一辈子，也要想方设法给子女留下一套住房。也正因为这样，绝大多数人都不会选择把住房抵押给银行，用于自己养老。不要小看观念的力量，只要这一观念得不到转变，“以房养老”有再多优点，也难以推行下去。
　　虽然“以房养老”在国外比较流行，也取得了很好的效果，但是从我国目前房地产市场的发展来看，条件也并不具备。因为，在“以房养老”比较常见的国家，一般房地产市场都比较成熟，不规范行为很少，房价也相对稳定。相反，我国正处于房地产市场发展期，不仅房价变动很大，而且房地产市场行为尚不规范。一旦推行“以房养老”，住房的价值如何测算，提供的资金如何确定标准，都是很难把握的问题。一旦“以房养老”后房价出现大跌，就会出现“资不抵债”现象，银行将面临很大的风险。而如果“以房养老”后房价继续快速上涨，房屋的价值就很难体现，对房屋所有人不公平。从这方面看，“以房养老”也不具备现实可操作性。
　　另一个需要引起重视的问题是，其他国家之所以能够较好地推行“以房养老”，很重要的一个原因是这些国家的房屋不存在“产权限定”问题，不仅房屋的所有权是永恒的，土地的所有权也归房屋所有人。相反，我国不仅对房屋产权有50年、70年的期限规定，而且土地的所有权归国家，房屋所有者只具有土地使用权。那么，一旦房屋产权期满，如何续期、续期后如何缴费、房屋收入是否应当全部属于房屋拥有者，目前也存在法律空白。这方面的政策障碍对推行“以房养老”也是很大的障碍。
　　在中低收入阶层在整个社会占比还比较大、下岗失业人员还比较多、“啃老族”还比较普遍的情况下，一旦全面推行“以房养老”，通过房屋抵押获得的资金，不仅可能有相当一部分会落入子女腰包，使“以房养老”无法起到提高老年人生活质量的作用，而且由于社会保障体系不健全、医疗卫生机制不完善，“以房养老”获得的资金也较难满足房屋拥有者的现实需要。



以房养老（Reverse Mortgage），也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。

以房养老是依据拥有资源，利用住房寿命周期和老年住户生存余命的差异，对广大老年人拥有的巨大房产资源，尤其是人们死亡后住房尚余存的价值，通过一定的金融或非金融机制的融会以提前套现变现。实现价值上的流动，为老年人在其余存生命期间，建立起一笔长期、持续、稳定乃至延续终生的现金流入。
截止至2015年9月12日，以房养老项目，5个月全国仅12户22人签约。

5. 什么叫以房养老？为此引起的争议是什么？

　　以房养老（Reverse Mortgage），也被称为“[1]住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。2013年国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，引发舆论广泛关注，按计划“以房养老”政策会于2014年上半年试行推广。
　　争议，就是中国人大多视住的房子为生命，花了一辈子赚的钱买了房，大多都愿意把房子留给子女，不想把房子抵押给别人。

6. 什么是"以房养老"，国务院推出7种养老模式

7. 以房养老是什么意思？会出现一些什么问题？

以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。
    存在的问题 （法律制度

以房养老(7张)
法律法规没有明确规定，政府层面的“以房养老”就很难推行。“以房养老”需要民政局、房管局、人社局、金融和保险机构等多个部门一起制定具体的政策和细则才可能得到推展。
“以房养老”需要透明、公正的法治环境。“以房养老”牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，对这些领域的运作质量要求相当高。如何保证这些行业、部门公平、公正地经营、管理和执法，在当前法治不健全的条件下是个极大的挑战。就拿房地产评估来说，由于起步较晚，中国房地产评估机构还极不规范，不但整体素质偏低，而且市场存在恶性竞争，有争议的评估结果，尤其对于弱势群体来说，更难以得到及时、公正、合理的处理。
有相关人士表示，在将来新修订的老年人权益保障法时，应设立对老年人居住权的优先保护原则。
养老观念
“养儿防老”的观念一直还在影响着这一代老人。将自己居住多年的房产抵押给养老院，不给子女，许多老人和年轻人还难以接受。在当前经济还不怎么发达、贫富差距还比较大的情况下，许多老百姓辛苦一辈子也难以攒下一套房子，到老了，却又不得不将房子抵押给银行，以贷款养老，这怎么都让人感觉银行似乎在“抢钱”。有评论者指出，“以房养老”折射出的是中低收入群体深深的无奈。
养老机构
老人不愿意离开自己的房子到养老机构，很大程度上也是因为养老机构不够完善。好点的养老院收费太高，还要找关系；差的服务又不到位。
金融机构
“以房养老”金融产品推出的最大阻力来自于金融机构，其中担心房价下行是主要原因。一位保险从业者说，这项工作的“难度在于，对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素的难以预测。对银行、保险公司等机构来说，倒按揭与正按揭恰恰相反，时间越长风险越大。
产权制约
我国推行的住宅用地70年年限也是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。当老人年迈将房产抵押时，

  以房养老
商品房的使用年限大都已经不多，而当老人身故后，房子的使用年限更是所剩无几。保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大）影响简单点说就是老人去世后，房子属于国家  懂了么？

8. 以房养老的政策解读

这是金融养老、以房养老的方式之一，在国外较为普遍，在国内发展还刚刚起步。这次《意见》以试点形式写了进来。应该讲这对于老年人、对于保险公司都是利好消息，如果试点成功的话，对于解决老年人的养老资金问题，盘活已有房屋资源，扩大保险公司业务都有积极意义。对此，民政部有关负责人表示，国务院发布《意见》，旨在积极应对人口老龄化，不断满足老年人持续增长的养老服务需求，同时对扩大内需、增加就业、促进服务业发展具有重大意义。“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”即所谓“以房养老”，只是“完善投融资政策”中的一句话，而且明确是开展试点。在随国务院《意见》同时下发的重点任务分工中，也只是45项重点任务分工中第27项有关保险资金投资养老服务领域中的一个子项目。该负责人表示，国务院《意见》中明确提出发展居家养老、社区养老、机构养老、医养结合等多种养老服务模式。在投融资、土地供应、税费优惠、补贴支持、人才培养和公益慈善等方面采取了一系列力度大、含金量高的利好举措。对健全工作机制、开展综合改革试点、强化行业监管、加强督促检查等方面提出了保障措施。开展“以房养老”在国外一些国家已有成熟的做法。这次国务院《意见》借鉴国际经验，提出开展这方面的试点，是积极慎重稳妥的，目的是探索符合国情、满足老年人不同需要、供老年人自主选择的养老保险产品，扩大养老服务供给方式，进而构建多样化、多层次、以需求为导向的养老服务模式。 民政部副部长窦玉沛表示，我国未来将以多种途径应对养老问题，在政府兜底的基础上，鼓励社会力量积极参与养老服务，“以房养老”是市场化运作的一种高端化服务，是自愿的、自主选择的行为。窦玉沛指出，《意见》明确提出政府要坚持保障基本，重点为城乡“三无”老人，低收入老人，经济困难的失能、半失能老人提供无偿或低收费的供养、护理服务，进一步明确了政府的兜底责任，对城乡困难老年人是利好消息。同时面对广大公众将着力构建多样化、多层次的养老服务保障模式。国土部：宅地70年后续期不影响以房养老住宅建设用地使用期到期后，如何自动续期尚无明确规定，是否会影响一些人的以房养老计划？国土部官员认为，不会影响。《物权法》对住宅建设用地使用期期满后怎么办，只有四个字“自动续期”。这让不少人担忧，以普遍的70年使用期为例，70年后续期是否需要交钱、如果交钱交多少、怎么交这些具体问题都没有明确的规定，更让有以房养老想法的人心存顾虑。国土资源部副部长贠小苏表示，尚无具体规定，但他认为不会影响到有以房养老想法的人的计划。相关政策1 “以房养老”或解决养老金短缺“以房养老”是国际上成熟、普遍养老方式之一，国内初起步随着“老龄化”加速到来，养老金“缺口”成为学界和公众担心的问题。“老年人住房反向抵押养老保险”是国际上成熟、普遍的金融养老、以房养老方式之一，在国内却初起步。民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付说，这次《意见》以试点形式写了进来，对于老年人、对于保险公司都是利好消息，若试点成功，对于解决老年人的养老资金“短缺”问题，盘活已有房屋资源，扩大保险公司业务都有积极意义。2 医疗机构“入驻”养老机构各地要促进医疗卫生资源进入养老机构、社区和居民家庭《意见》提出，各地要促进医疗卫生资源进入养老机构、社区和居民家庭。卫生管理部门要支持有条件的养老机构设置医疗机构。二级以上综合医院应当开设老年病科，增加老年病床数量，做好老年慢病防治和康复护理。按照国务院部署，我国探索医疗机构与养老机构合作新模式，医疗机构、社区卫生服务机构应当为老年人建立健康档案，建立社区医院与老年人家庭医疗契约服务关系，开展上门诊视、健康查体、保健咨询等服务，加快推进面向养老机构的远程医疗服务试点。3 新建社区须配建养老设施按照人均用地不少于0.1平方米标准配套建设《意见》提出，凡新建城区和新建居住（小）区，要按照人均用地不少于0.1平方米的标准配套建设养老服务设施，与住宅同步规划、建设、验收和交付使用；老城区和已建成的居住（小）区，要限期通过购置、置换、租赁等方式开辟养老服务设施。詹成付介绍，国务院要求，国土资源部等相关部门，出台具体政策，将各类养老服务设施建设用地纳入城镇土地利用总体规划和年度用地计划；各地各单位可将闲置的公益性用地调整为养老服务用地。《意见》明确，民办非营利性养老机构与政府开办的养老机构享有相同的土地使用政策，对营利性养老机构建设用地优先保障供应。同时，詹成付称，民政部将会同国土部等部门制定政策，严防以兴办养老机构之名，行经营房地产之实。