淄博市物业管理办法

1. 淄博市物业管理办法

第一章　总则第一条　为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。第二条　本办法所称物业，是指已建成并交付使用的房屋、公共建筑以及附属的设施、设备和相关场地等。
　　本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋以及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
　　本办法所称物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。第三条　本市行政区域内的物业管理和对物业管理活动的监督管理，适用本办法。第四条　市、区县房产行政管理部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。规划、建设、城管执法、环卫、公安、价格等有关部门，应当按照各自职责，做好物业管理的相关监督管理工作。
　　街道办事处（乡镇人民政府）协助房产行政管理部门对物业管理服务进行监督，协调辖区内物业管理与社区管理、社区服务的关系。
　　供电、供水、供热、供气、通讯、邮政等有关单位，应当各司其职，做好相关服务工作。第二章　业主和业主大会第五条　房屋的所有权人为业主。
　　业主在物业管理活动中的权利和义务，按照国务院《物业管理条例》的规定行使和履行。第六条　建立业主名册制度。
　　业主名册，由业主委员会建立和管理。实施前期物业管理的物业，由建设单位建立业主名册，并在业主委员会产生后移交其管理。
　　业主变更的，新业主应当在业主名册上进行变更登记。第七条　物业管理区域内全体业主组成业主大会。
　　一个物业管理区域成立一个业主大会；只有一个业主或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第八条　物业管理区域的划分应当考虑建设规划、物业的共用设施设备、社区服务以及公共配套项目等因素，由区县房产行政管理部门会同街道办事处（乡镇人民政府）按照实际情况划定。第九条　符合下列条件之一的，建设单位、物业管理企业或者业主可以向区县房产行政管理部门提出成立业主大会的书面要求：
　　（一）新建物业入住率达到50%以上的；
　　（二）新建物业入住率达到30%以上并且首套房屋业主办理入住手续已满2年的；
　　（三）非新建物业具备实施物业管理条件的。
　　区县房产行政管理部门接到成立业主大会的书面要求后，应当和物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）组织成立业主大会筹备组。筹备组成员由业主代表和居民委员会成员组成。筹备组成员名单确定后3日内，应当以书面形式在物业管理区域内公告。第十条　新建物业小区首次成立业主大会，建设单位应当积极予以配合，并承担必要的工作费用。第十一条　筹备组负责下列筹备工作：
　　（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
　　（二）拟定《业主大会议事规则（草案）》和《业主公约（草案）》；
　　（三）登记和确认业主身份；
　　（四）确定业主委员会委员产生办法；
　　（五）其他筹备工作。
　　前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。第十二条　筹备组应当自组成之日起30日内，组织召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会、制定业主大会议事规则和业主公约等。
　　业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。第十三条　召开首次业主大会会议，筹备组应当事先将会议时间、地点和议程通知所在区县房产行政管理部门、街道办事处（乡镇人民政府）和居民委员会，邀请其派代表参加。第十四条　业主大会、业主委员会的职责按照国务院《物业管理条例》的规定履行，其运作规程由市房产行政管理部门作出规定。第十五条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
　　业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。
　　推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。凡需要投票表决的，业主的意见经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
　　业主大会的决定应当在3日内，以书面形式在物业管理区域内公告。

2. 淄博市物业管理条例

第一章　总则第一条　为了规范物业管理活动，维护物业管理相关主体的合法权益，保障物业的依法、安全、合理使用，营造良好的生活、工作环境，促进美丽和谐社区建设，根据相关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条　本市行政区域内的住宅物业管理适用本条例；非住宅物业管理参照执行。

　　本条例所称物业管理，是指业主通过共同决定委托物业服务人或者自行管理的形式，对物业服务区域内的建筑物、构筑物及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业服务区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第三条　本市物业管理纳入社区治理体系，坚持党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建、科技支撑，构建共建共治共享的治理格局。建立健全社区党组织领导下居民委员会、业主委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构。第四条　市、区县人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划，推动物业管理市场化、专业化、标准化、精细化。

　　区县人民政府应当加强对本行政区域内物业管理工作的组织领导，建立物业管理综合协调工作机制，组织街道办事处、镇人民政府、住房城乡建设以及相关部门、单位，统筹推进物业管理工作，协调解决物业管理重大问题。

　　街道办事处、镇人民政府、居民委员会按照本条例规定的职责，做好辖区内物业管理相关工作。第五条　市住房城乡建设主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区县住房城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　发展改革、公安、民政、司法行政、财政、自然资源和规划、水利、卫生健康、市场监管、体育、人防、大数据、城市管理、消防救援等有关部门、单位按照各自职责，做好与物业管理有关的工作。第六条　鼓励物业管理行业协会依法制定和组织实施自律性规范，实行自律管理，编制团体标准，调解行业纠纷，配合住房城乡建设主管部门建立健全信用档案，维护会员合法权益，推动行业健康有序发展。

　　鼓励物业服务人加入行业协会。第七条　鼓励采用新技术、新方法，促进互联网与物业管理深度融合，提高物业管理质量、效率和服务水平，推动物业服务向绿色、智慧方向发展。第八条　突发事件应对期间，街道办事处、镇人民政府负责落实市、区县人民政府依法采取的应急处置措施；指导物业服务人开展相应级别的应对工作，并给予物资和资金支持。

　　物业服务人应当在街道办事处、镇人民政府指导下积极配合居民委员会开展工作，依法落实应急处置措施和其他管理措施。第二章　新建物业与前期物业管理第九条　新开发建设项目，建设单位应当按照规划要求配置物业服务用房，满足物业服务办公、安保、保洁、维修、仓储以及档案管理等需求。物业服务用房的配置应当符合下列规定：

　　（一）独立且相对集中配置，方便服务业主；

　　（二）地面以上成套装修房屋，具备水、电、暖、采光、通风等正常使用功能，预留通信、网络、安保预警等端口；

　　（三）建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置，计算面积低于一百平方米的按不低于一百平方米配置；

　　（四）与建设工程项目同步设计、同步施工、同步交付，其中建设工程项目分期开发建设的，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发项目总建筑面积千分之三的比例配置物业服务用房。

　　物业服务用房的面积、位置应当在建设工程规划许可证附图、房屋买卖合同中载明。第十条　物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有，建设单位应当依法办理不动产权属登记。第十一条　物业服务区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主需要。物业交付后，车位、车库尚未出售、附赠或者出租的，建设单位应当公开数量和位置，业主要求承租的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。

　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，建设单位不得销售。车位设置不得影响道路通行，不得妨碍消防、急救等特种车辆执行任务，不得损坏共用设施设备，不得侵害业主合法权益。

　　物业服务区域内依法配建的人防工程平时用作停车位的，可以出租，不得出售、附赠。建设单位或者物业服务人应当在人防工程停车位上作出人防车位的明显标识。

3. 淄博物业管理条例全文(2)

 
  　　第二十四条业主委员会委员应当符合下列条件：
  　　(一)具有完全民事行为能力;
  　　(二)遵守国家有关法律、法规;
  　　(三)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务;
  　　(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁;
  　　(五)具有一定的组织能力;
  　　(六)具备必要的工作时间。
  　　第二十五条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向区县房产管理部门和街道办事处、镇政府备案：
  　　(一)业主大会会议决议;
  　　(二)业主大会议事规则;
  　　(三)管理规约;
  　　(四)业主委员会委员名单和基本情况;
  　　(五)法律、法规规定的其他资料。
  　　区县房产管理部门应当自收到前款规定资料之日起10日内，对符合条件的发给业主委员会备案证明，并出具业主委员会刻制印章证明，对不符合条件的，出具业主委员会备案不予受理通知书，并告知街道办事处、镇政府。业主委员会应当依法刻制、使用、管理印章和开立账户。
  　　业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内书面告知区县房产管理部门和街道办事处、镇政府。
  　　第二十六条业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议，每季度至少召开一次。
  　　业主委员会会议由主任或者执行委员负责召集，可以邀请社区居民委员会派人参加。
  　　业主委员会会议应当有三分之二以上委员出席，作出决定时应当经全体委员过半数同意。
  　　业主委员会应当自业主大会、业主委员会作出决定之日起3日内，将业主大会、业主委员会的决定以书面形式在物业管理区域内显著位置公告。
  　　业主可以查阅业主委员会会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。
  　　第二十七条业主大会、业主委员会的决定对物业管理区域内的全体业主及物业使用人具有约束力，但不得违反有关法律、法规、规章的规定。
  　　第二十八条业主委员会任期届满60日前，应当向街道办事处、镇政府提交换届选举书面报告，在街道办事处、镇政府的组织指导下，召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
  　　业主委员会任期届满后未提请组织召开业主大会的，街道办事处、镇政府应当组织业主成立换届改选小组。换届改选小组应当自成立之日起30日内召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。
  　　业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会，并做好其他交接工作。未成立新一届业主委员会的，按规定移交给社区居民委员会。不及时移交的，街道办事处、镇政府应当协调督促其移交。
  　　第二十九条业主委员会委员有下列情形之一的，委员资格自行终止：
  　　(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;
  　　(二)限制民事行为能力或者无民事行为能力的;
  　　(三)依法被追究刑事责任，无法履行委员职责的;
  　　(四)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
  　　业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定是否终止其委员资格：
  　　(一)以书面方式向业主大会提出辞职请求的;
  　　(二)拒不履行委员职责的;
  　　(三)业主委员会过半数委员或者20%以上业主提议撤销其委员资格的;
  　　(四)违章搭建建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的;
  　　(五)因其他原因不适合继续担任业主委员会委员的。
  　　业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给业主委员会。
  　　第三十条业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。
  　　第三十一条业主大会与业主委员会的活动经费及执行委员、委员的报酬，从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担，具体办法与标准由业主大会决定。
   　　第三章新建物业配套建筑与设施设备 
  　　第三十二条物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备，应当严格按照国家和省市有关住宅小区规划、设计规范和工程标准进行建设。
  　　物业管理区域内的配套建筑应当依法办理权属登记手续，不得擅自改变用途。
  　　第三十三条规划部门在进行建设工程规划审批和设计审查时，应当要求建设单位按规定配置物业服务用房。
  　　物业服务用房的配置应当符合下列规定：
  　　(一)建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的3‰至5‰配置，最少不低于100平方米;
  　　(二)具备水、电、采光、通风等正常使用功能的地上建筑，方便物业管理活动的正常使用。
  　　业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于20平方米。
  　　物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有。
  　　第三十四条住宅小区内城管执法、治安管理等政务管理用房的建筑面积不低于50平方米;住宅小区内的社区居民委员会用房，应当按照规划要求进行配套建设。
  　　住宅小区内按照规划配套建设的政务管理用房、社区居民委员会用房和承担义务教育的中小学校，属于政府所有，建设投资由政府承担，具体投资来源应当在项目建设条件意见书中载明。
  　　第三十五条按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所归属，应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并优先为业主提供服务。
  　　第三十六条物业管理区域内规划用于停放汽车的车库(包括专用车库和共用车库内的车位，下同)的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主。
  　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售。
  　　第三十七条住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工，并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。
  　　专业经营单位或者建设单位安装的水表、电表、煤气表、热量表等计量器具必须经过法定计量检定机构检定合格。未经检定或检定不合格的，不得安装。计量器具使用期限届满的，应当由专业经营单位负责换装经强制检定合格的计量器具。
  　　住宅小区内专业经营设施设备归专业经营单位所有。专业经营设施设备的建设资金，统一并入城市基础设施配套费，交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备的投资建设。
  　　专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。
  　　第三十八条本办法实施前住宅小区内专业经营设施设备未按规定移交专业经营单位的，按规范改造后，由业主大会决定移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收。
  　　第三十九条专业经营单位应当依法履行专业经营设施设备的维修养护责任，按照与业主签订的服务合同服务到最终用户，保证服务质量。
  　　各级政府和专业经营单位主管部门应当加强对专业经营单位的监督管理，督促专业经营单位履行投资、建设和维护管理义务。
  　　第四十条物业管理区域内封闭运行的太阳能热水、中水处理、直饮水、地源热泵等设施设备，属于相关业主共有，但由经营单位投资经营的除外。
  　　第四十一条规划、住房城乡建设部门在进行建设工程规划审批和设计审查时，应当就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、房产管理等部门和专业经营单位的意见。
   　　第四章前期物业管理 
  　　第四十二条前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业，物业服务企业依据与建设单位签订的前期物业服务合同进行的物业管理。
  　　按照房地产开发与物业管理相分离的原则，建设单位应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务企业。
  　　投标人少于3个或者物业规模较小的，经区县房产管理部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
  　　第四十三条招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前，持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料，向区县房产管理部门备案。
  　　第四十四条鼓励前期物业服务企业提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。
  　　建设单位组织单位工程竣工验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与监督。
  　　第四十五条建设单位确定前期物业服务企业后15日内，应当与物业服务企业签订前期物业服务合同。前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定;涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。
  　　第四十六条前期物业服务合同可以约定期限。前期物业服务合同期限未满，业主大会选聘新的物业服务企业的，前期物业服务合同终止。
  　　前期物业服务合同期限已满，尚未成立业主大会或者业主大会已成立但尚未选聘新的物业服务企业的，业主和物业服务企业应当继续履行前期物业服务合同。
  　　第四十七条建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，并在销售场所公示，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。
  　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
  　　第四十八条建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报区县房产管理部门备案，并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。
  　　第四十九条新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：
  　　(一)生活用水纳入城市公共供水管网，并安装分户计量装置;
  　　(二)雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统;
  　　(三)小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量装置;
  　　(四)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和供热分户计量装置;
  　　(五)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位;
  　　(六)按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设;
  　　(七)小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连;
  　　(八)按照规划要求完成教育、文化、卫生、体育、邮政、环境卫生、商业网点、物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设;
  　　(九)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置;
  　　(十)住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置有效的隔离设施;
  　　(十一)锅炉、电梯等特种设备按法定程序检验合格;
  　　(十二)法律、法规规定的其他条件。
  　　建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅小区进行综合验收，接受房地产开发、规划、房产管理等有关部门的监管，并向房地产开发主管部门办理综合验收备案手续。
  　　第五十条建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起30日内，与相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续，并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。
  　　第五十一条建设单位应当在区县房产管理部门、街道办事处、镇政府的监督下，与前期物业服务企业办理物业承接查验手续，按规定向其移交物业服务用房和下列资料：
  　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料;
  　　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
  　　(三)锅炉、电梯等特种设备设计、制造、安装的合格证、质量证明书、监督检验报告等相关安全技术档案;
  　　(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
  　　(五)业主名册;
  　　(六)物业管理必需的其他资料。
  　　前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房及有关资料移交给业主委员会;尚未成立业主委员会的，移交给辖区社区居委会或街道办事处、镇政府。
  　　鼓励建设单位为其开发的住宅小区的物业管理，提供部分经营用房或者给予资金支持。
  　　第五十二条物业服务企业承接物业时，发现物业共用部位、共用设施设备与原规划设计不符或者存在质量问题的，应当书面通知建设单位及时整改。建设单位整改不及时或者整改后仍未达到规定要求的，由建设单位承担相应责任。
  　　第五十三条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
  　　第五十四条建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。
  　　前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并可以接受建设单位的委托，协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。
   　　第五章物业服务企业与物业服务 
  　　第五十五条物业服务企业是指依法设立、取得相应资质从事物业管理活动的企业法人。
  　　物业服务企业应当在其资质等级许可的范围内从事物业管理活动。
  　　物业服务企业不得转让或者以出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业资质证书。
  　　第五十六条物业服务企业应当具有相应的专业工程技术人员，具备为业主提供专项服务的能力。
  　　从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
  　　物业服务企业应当对聘用的工作人员定期进行岗位培训。
  　　第五十七条物业服务企业可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项服务，但不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或者个人。
  　　物业服务企业委托专业服务单位或者个人承担专项服务的，物业服务合同规定的其相关责任不随之转移。
  　　第五十八条房产管理部门应当加强对物业服务企业的监督管理，定期对其服务质量进行考核，促进物业服务企业提高服务水平。
  　　物业服务企业应当向房产管理部门定期报送信用档案信息、统计报表等相关资料。
  　　第五十九条物业服务企业的合法权益受法律保护。任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用和提供无偿服务。
  　　第六十条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
  　　物业服务内容主要包括下列事项：
  　　(一)物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护;
  　　(二)公共绿化的维护;
  　　(三)公共区域环境卫生的维护;
  　　(四)公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务;
  　　(五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;
  　　(六)物业维修、更新、改造费用的账务管理;
  　　(七)物业服务档案和物业档案的保管;
  　　(八)其他物业管理事项。
  　　第六十一条业主委员会经业主大会授权，与通过招投标或者协议方式选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同。
  　　物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。
  　　物业服务合同应当对物业服务企业在有关业主、物业使用人人身、财产安全防范方面的义务和责任作出约定。
  　　物业服务合同签订后，业主有权进行查询。
  　　物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起10日内，向区县房产管理部门备案。
  　　第六十二条解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的通知义务;合同未约定通知期限的，应当提前60日通知。
  　　物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续，并履行下列交接义务：
  　　(一)移交保管的物业档案、物业服务档案;
  　　(二)提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料;
  　　(三)移交物业服务用房;
  　　(四)清算预收、代收的有关费用;
  　　(五)法律、法规规定的其他事项。
  　　物业服务企业未依据合同履行通知义务并办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。
  　　物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。
  　　第六十三条未经业主大会同意，物业服务企业不得将物业服务用房出租或者擅自改变用途。
  　　第六十四条物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照价格主管部门会同房产管理部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定，并在物业管理区域内显著位置公示。
  　　第六十五条普通住宅前期物业服务费、停车服务费、车位(车库)租赁费实行政府指导价，由市价格主管部门会同市房产管理部门制定基准价及浮动幅度，报市政府同意后向社会公布。
  　　非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主大会或全体业主与物业服务企业以合同形式约定。      

4. 山东省城市住宅小区物业管理办法的介绍

《山东省城市住宅小区物业管理办法》由山东省人民政府1997年10月22日予以发布，内容共七章三十八条，自1997年12月1日起施行。

5. 山东省城市住宅小区物业管理办法

第一章　总则第一条　为加强城市住宅小区物业管理，保障业主的合法权益，维护住宅小区的生活秩序，改善居住环境，提高城市文明程度，根据国家有关规定，结合本省实际，制定本办法。第二条　本办法适用于本省城市规划区范围内住宅小区的物业管理。第三条　本办法所称住宅小区，是指统一规划、综合开发、配套建设，并达到一定规模的居住区。
　　本办法所称物业，是指住宅小区内的各类房屋和相配套的公用设施、设备及公共场地。
　　本办法所称物业管理，是指物业管理企业与业主根据合同约定，对住宅小区内的物业进行维护、修缮等管理服务的活动。
　　本办法所称业主，是指住宅小区内各类房屋的所有权人。第四条　住宅小区物业管理应遵循公平、自愿、便民、互利和自我管理与专业服务相结合的原则。第五条　各级人民政府应加强领导，积极推行住宅小区物业管理，为城市居民创造优美整洁、舒适方便、文明安全的生活环境。第六条　各级建设或房地产行政主管部门（以下称物业管理主管部门）负责本行政区域内的住宅小区物业管理工作。
　　其他有关部门按照各自职责，配合做好住宅小区的管理工作。第七条　物业管理主管部门应加强对物业管理企业的指导与服务，协调解决有关问题，帮助物业管理企业提高管理水平和服务质量。第二章　业主大会及其委员会第八条　住宅小区已交付使用且入住率达到50％以上时，物业管理主管部门应会同开发建设单位召集全体业主举行大会，选举产生业主委员会。第九条　业主委员会是住宅小区内代表全体业主对物业实施管理的组织。
　　业主委员会主任、副主任和委员由业主大会在全体业主中选举产生。第十条　业主委员会在业主大会的监督下，履行下列职责：
　　（一）召集并主持业主大会，报告小区物业管理的实施情况；
　　（二）通过公开招标选定物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理合同；
　　（三）拟定公共资金使用计划，并按年度公布使用情况；
　　（四）审定物业管理企业提出的物业管理计划；
　　（五）听取业主的意见和建议，监督物业管理企业的工作；
　　（六）监督公用设施、设备及公共场地的使用；
　　（七）业主大会赋予的其他职责。第十一条　业主委员会应定期召开会议，会议应有过半数委员出席，其决定必须经全体委员半数以上通过方有效。
　　业主委员会召开会议时，可以邀请政府有关部门及街道办事处、公安派出所、居民委员会、物业管理企业等单位参加。第十二条　业主大会和业主委员会的决定对本住宅小区的业主和非业主均具有约束力。第十三条　住宅小区应制定业主公约。
　　业主公约经业主大会讨论通过后生效。业主公约生效前，业主和非业主应遵守开发建设单位制定的住宅小区物业管理规定。第三章　物业管理移交第十四条　住宅小区竣工后，开发建设单位必须向有关部门申请综合验收。综合验收合格的，方可办理物业管理移交手续。第十五条　住宅小区业主委员会成立前，物业管理工作由开发建设单位负责，费用由开发建设单位承担。第十六条　住宅小区业主委员会成立后，开发建设单位应将住宅小区的物业管理移交给业主委员会，并提供下列资料：
　　（一）住宅小区建设各项批准文件；
　　（二）住宅小区规划图、竣工总平面图；
　　（三）房屋及配套公用设施、设备竣工图；
　　（四）地下管网图；
　　（五）质量验收资料；
　　（六）其他必要资料。
　　上述资料由业主委员会或物业管理企业负责保管。第十七条　开发建设单位在出售住宅时，按省政府有关规定向业主收取物业管理公共资金。
　　开发建设单位在移交住宅小区物业管理时，应将物业管理公共资金以业主委员会的名义一次性存入金融机构，按住宅小区专户储存，并接受物业管理主管部门的监督和管理。第十八条　物业管理公共资金的所有权归本住宅小区全体业主共同所有。
　　物业管理公共资金的使用由业主大会决定，专款用于该住宅小区物业管理工作的启动及公用设施的维修、更新和建设，任何单位和个人不得挪用。第十九条　开发建设单位在移交住宅小区物业管理时，应按有关规定向业主委员会提供物业管理用房和一定比例的商业用房。
　　商业用房由开发建设单位按成本价提供，其购置费用可从物业管理公共资金中暂支，并从该商业用房的经营收入中逐步收回。
　　商业用房的比例，由城市人民政府确定。

6. 山东省城市住宅小区物业管理办法的内容

第一章 总则第一条 为加强城市住宅小区物业管理，保障业主的合法权益，维护住宅小区的生活秩序，改善居住环境，提高城市文明程度，根据国家有关规定，结合本省实际，制定本办法。第二条 本办法适用于本省城市规划区范围内住宅小区的物业。第三条 本办法所称住宅小区，是指统一规划、综合开发、配套建设，并达到一定规模的居住区。本办法所称物业，是指住宅小区内的各类房屋和相配套的公用设施、设备及公共场地。本办法所称物业管理，是指物业管理企业与业主根据合同约定，对住宅小区内的物业进行维护、修缮等管理服务的活动。本办法所称业主，是指住宅小区内各类房屋的所有权人。第四条 住宅小区物业管理应遵循公平、自愿、便民、互利和自我管理与专业服务相结合的原则。第五条 各级人民政府应加强领导，积极推行住宅小区物业管理，为城市居民创造优美整洁、舒适方便、文明安全的活动环境。第六条 各级建设或房地产行政主管部门（以下称物业管理主管部门）负责本行政区域内的住宅小区物业管理工作。其他有关部门按照各自职责，配合做好住宅小区的管理工作。第七条 物业管理主管部门应加强对物业管理企业的指导与服务，协调解决有关问题，帮助物业管理企业提高管理水平和服务质量。第二章 业主大会及其委员会第八条 住宅小区已交付使用且入住率达到50%以上时，物业管理主管部门应会同开发建设单位召集全体业主举行大会，选举产生业主委员会。第九条 业主委员会是住宅小区内代表全体业主对物业实施管理的组织。业主委员会主任、副主任和委员由业主大会在全体业主中选举产生。第十条 业主委员会在业主大会的监督下，履行下列职责：（一）召集并主持业主大会，报告小区物业管理的实施情况；（二）通过公开招标选定物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理合同；（三）拟定公共资金使用计划，并按年度公布使用情况；（四）审定物业管理企业提出的物业管理计划；（五）听取业主的意见和建议，监督物业管理企业的工作；（六）监督公用设施、设备及公共场地的使用；（七）业主大会赋予的其他职责。第十一条 业主委员会应定期召开会议，会议应有过半数委员出席，其决定必须经全体委员半数以上通过方有效。业主委员会召开会议时，可以邀请政府有关部门及街道办事处、公安派出所、居民委员会、物业管理企业等单位参加。第十二条 业主大会和业主委员会的决定对本住宅小区的业主和非业主均具有约束力。第十三条 住宅小区应制定业主公约。业主公约经业主大会讨论通过后生效。业主公约生效前，业主和非业主应遵守开发建设单位制定的住宅小区物业管理规定。第三章 物业管理移交第十四条 住宅小区竣工后，开发建设单位必须向有关部门申请综合验收。综合验收合格的，方可办理物业管理移交手续。第十五条 住宅小区业主委员会成立前，物业管理工作由开发建设单位负责，费用由开发建设单位承担。第十六条 住宅小区业主委员会成立后，开发建设单位应将住宅小区的物业管理移交给业主委员会，并提供下列资料：（一）住宅小区建设各项批准文件；（二）住宅小区规划图、竣工总平面图；（三）房屋及配套公用设施、设备竣工图；（四）地下管网图；（五）质量验收资料；（六）其他必要资料。上述资料由业主委员会或物业管理企业负责保管。第十七条 开发建设单位在出售住宅时，按省政府有关规定向业主收取物业管理公共资金。开发建设单位在移交住宅小区物业管理时，应将物业管理公共资金以业主委员会的名义一次性存入金融机构，按住宅小区专户储存，并接受物业管理主管部门的监督和管理。第十八条 物业管理公共资金的所有权归本住宅小区全体业主共同所有。物业管理公共资金的使用由业主大会决定，专款用于该住宅小区物业管理工作的启动及公用设施的维修、更新和建设，任何单位和个人不得挪用。第十九条 开发建设单位在移交住宅小区物业管理时，应按有关规定向业主委员会提供物业管理用房和一定比例的商业用房。商业用房由开发建设单位按成本价提供，其购置费用可从物业管理公共资金中暂支，并从该商业用房的经营收入中逐步收回。商业用房的比例，由城市人民政府确定。第四章 物业管理企业第二十条 物业管理企业必须依法登记注册，并取得省建设行政主管部门核发的物业管理企业资质证书后，方可从事物业管理工作。第二十一条 物业管理企业根据与业主委员会签订的合同，承担住宅小区的物业管理工作。物业管理合同应明确物业管理的事项、标准、权限、期限、费用、违约责任及其他权利义务等条款。第二十二条 物业管理企业向业主和非业主收取物业管理服务费，收费项目和标准应向物价主管部门申报，并接受物价和物业管理主管部门的监督检查。第二十三条 物业管理企业为业主提供的公共卫生清洁、公用设施维修保养和保安、绿化等公共性服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等代办性服务的收费，分别按国家有关规定执行。第二十四条 物业管理企业为业主提供合同约定项目以外的特约服务，服务费用由当事人双方约定。第五章 物业维护第二十五条 全体业主和非业主都应爱护和正确使用小区物业。住宅小区内禁止下列行为：（一）践踏、占用绿化地；（二）损毁园地；（三）占用通道、停车场等公用设施和场地；（四）乱抛、乱堆、焚烧垃圾和杂物；（五）制造超标准噪音；（六）乱搭、乱建、乱涂、乱画；（七）堆放或随意使用易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；（八）政府或业主公约明令禁止的其他行为。第二十六条 房屋分户门内的维修，由业主自行负责。单位建筑物内公用设施的维修费用，由业主依其所拥有的建筑物份额按比例分担。出租房屋的维修责任，由当事人双方在租赁合同中约定。第二十七条 住宅小区内业主专用的公用设备和公共场地的维修养护费用，由业主依其所拥有的建筑物份额按比例分担。非业主专用的公用设施、设备和公共场地的维修养护费用，由受益人或有关部门承担。第二十八条 房屋及其附属设施影响市容或危及公共安全的，业主应及时维修；拖延或拒不维修的，业主委员会可以委托物业管理企业进行强制维修，费用由业主承担。第二十九条 住宅小区的供水、供电、供气、通信等社会公共事业设施的维修养护，按国家有关规定执行。第六章 法律责任第三十条 未取得物业管理企业资质证书从事住宅小区物业管理业务的，由物业管理主管部门责令其限期补办手续，可并处1万元以下罚款。第三十一条 物业管理企业擅自提高收费标准，由物价主管部门按国家有关规定予以处罚。第三十二条 违反本办法第二十五条规定的，由物业管理主管部门及其他有关部门依法予以处罚；造成损失的，承担赔偿责任。第三十三条 依照本办法实施罚款处罚时，应使用省财政部门统一制发的罚款票据。罚款全部上缴国库。第三十四条 当事人对依照本办法做出的行政处罚决定不服的，可依法申请复议或向人民法院提起诉讼。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院提出诉讼，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。第七章附则第三十五条 本办法施行前已交付使用的住宅小区，未按规划、设计要求进行配套建设的，由原开发建设单位按规定进行补建和完善，并按本办法规定逐步实行物业管理。第三十六条 城市住宅小区以外的其他住宅区、别墅区、写字楼、综合楼等实行物业管理的，可参照本办法执行。第三十七条 本办法委托省建设委员会负责解释。第三十八条 本办法自1997年12月1日起施行。山东省人民政府1989年11月19日发布的《山东省城市住宅小区管理暂行办法》（鲁政发[1989]141号）同时废止。

7. 山东省城市住宅小区物业管理办法的目录

第一章 总则第二章 业主大会及其委员会第三章 物业管理移交第四章 物业管理企业第五章 物业维护第六章 法律责任第七章附则