积极信号频现 房地产行业预期持续改善

1. 积极信号频现 房地产行业预期持续改善

保障性租赁住房贷款不纳入房地产贷款集中度管理、多地住房公积金贷款政策调整、1月住房信贷实现“开门红”……虎年伊始，前期政策逐步显效加之新政策陆续出台，促使房地产市场预期持续改善。专家预计，今年我国房地产市场运行将保持总体平稳，房地产投资增速大概率在上半年见底回升，全年增速有望在1%至2%之间。
政策暖意浓 房地产融资持续改善
无论是稳信用还是宽信用，房地产信贷都是绕不过去的一环。在“保持货币信贷总量稳定增长”的政策目标下，今年以来，房地产业融资环境继续改善，政策层面也在持续优化。专家表示，房地产业融资环境改善，有利于防范和缓释行业流动性风险，对稳定信贷总量增长具有积极意义。
1月房地产贷款实现“开门红”，表明前期政策优化效果开始显现。中国证券报记者从金融管理部门和多家银行了解到，1月房地产贷款新增约6000亿元，新增规模在去年四季度增长基础上进一步提升，较去年四季度月均水平多增约3000亿元，其中房地产开发贷款多增约2000亿元，个人住房贷款多增约1000亿元。
同时，在直接融资渠道，近期已有不少房地产企业成功注册或完成债券发行，金融机构通过多种渠道对房地产行业合理资金需求予以支持。“房地产企业合理资金需求得到满足，将有利于缓解企业资金面压力和化解金融风险。”信达证券首席宏观分析师解运亮说。
不仅如此，监管部门继续释放满足房地产合理资金需求的信号。人民银行、银保监会近日明确，保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。业内人士预计，随着部分调控政策优化调整，特别是房企融资状况进一步改善，房地产市场将逐步实现底部企稳，即“软着陆”。
防范化解 风险出清有序进行
除了引导金融机构满足房地产行业合理资金需求，监管部门还针对房地产企业流动性风险加强防范化解，相关举措进一步稳定和提振房地产行业预期。
目前，个别风险房地产企业的流动性问题正得到妥善处置，风险出清有序进行中。业界普遍认为，房地产行业个别问题不会酿成系统性风险，风险外溢在可控范围内。人民银行行长易纲近日表示，房地产市场的结构性调整，有利于形成房地产新发展模式，实现房地产业的良性循环和健康发展。
资产管理公司或将参与房地产企业债务问题化解。业内人士认为，引入不良资产处置专业机构，有望加快风险房地产企业资产处置进度，促进风险化解和市场出清。
我国实现房地产行业平稳健康发展具备有利条件。实际上，新型城镇化在持续推进，住房刚性需求和改善性需求有望持续释放。贝壳研究院数据显示，1月全国重点66城商品住宅成交面积为1711万平方米，已接近2018年、2019年、2020年同期的平均水平。
对行业面临的短期挑战及长期前景，业界看法也正趋于理性，形成共识。
突出“稳”字 推进转型发展
中央经济工作会议要求，2022年经济工作要稳字当头、稳中求进。对于房地产行业而言，“稳”同样是突出的要求，实现行业平稳健康发展对于经济和民生都十分重要。专家认为，服务于稳增长大局，后续房地产市场的量和价会更加突出“稳”的特征。预计监管部门将持续完善房地产长效机制，深化住房制度改革，促进房地产业良性循环和健康发展。“房地产增长对经济增长总体上起到了拉动作用。”国家发改委副主任兼国家统计局局长宁吉喆近日表示，2021年房地产业增加值比上年增长5.2%，拉动整体经济增长0.4个百分点；建筑业增加值增长2.1%，拉动整体经济增长0.2个百分点。
植信投资研究院首席经济学家连平认为，今年个人住房按揭贷款投放将进一步加快，对优质房地产企业开发贷将恢复到合理增长状态，以支持房地产行业平稳健康发展。此外，有研究人士预计，房地产行业各项数据有望在年中实现筑底回升，全年房地产投资增速有望在1%至2%之间，对经济运行的不利影响有望减轻。
同时应看到，房地产行业转型发展稳步推进，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度正在构建。年初召开的全国住房和城乡建设工作会议指出，2022年将大力增加保障性租赁住房供给。住建部日前透露，“十四五”期间，40个重点城市初步计划新增650万套（间），预计可帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难。业内人士认为，监管部门将持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产长效机制，因城施策促进房地产行业良性循环和健康发展。
千淘万漉虽辛苦，吹尽狂沙始到金。房地产行业是我国经济运行中的支柱产业，住房更是居民的消费。实现房地产行业平稳健康发展，既是政策导向，也是业界期盼，完全可能实现。当然，改革发展与转型升级难以一蹴而就，在这一过程中，难免会遇到风浪和颠簸。房地产企业应重新思考和慎重评估自身经营模式，减少杠杆经营和债务累积，以主人翁姿态推动行业平稳健康发展。

2. 楼市利好消息频发，房地产市场氛围及信贷环境边际回暖，释放了什么信号？

这表明很多地方的房价可能会继续上涨，很多地方的房地产行情也会重新恢复生机。
随着各个地方逐渐放开对房地产行情的管控，很多地方的也出台了一系列的房地产措施，通过这些措施来进一步鼓励大家买房。在这样的措施之下，大家买房的门槛会进一步降低，很多地方的楼盘价格也在不断走高，很多人把这些措施理解为房地产市场的利好消息。
一、房地产行业的利好消息频发。
为了进一步稳住各个地方的房地产行情，很多城市相继出台了一系列的利好房地产行业的措施。有的地方主动降低了个人住房贷款的首付比例，有的地方甚至直接降低了个人住房贷款的利率基点，也有些地方放开了限购限贷的措施。在这些利好消息之下，这些城市的房价进一步走高。
二、这表明很多地方的房价会进一步上涨。
之所以会这样说，主要是因为这些地方的房地产措施可以进一步鼓励大家买房，当买房的人越来越多的时候，这些城市的房价就会继续上涨。在此之前，有些地方的房价已经出现了10%以上的跌幅，很多人也会把这些房地产市场的利好消息理解为稳定房地产行情的保障行为。
三、这些表明房地产行情需要进一步稳定。
我们可以尝试用相反的逻辑来看待这个问题，正是因为很多地方的房地产行情不好，所以这些地方才需要出台鼓励买房的措施。对于购房者来说，我个人其实建议购房者谨慎看待这些利好消息，大家千万不能抱着炒房的态度来买房，因为这种行为可能会导致自己买在高位。如果一个人不是刚需购房者的话，我们完全可以继续耐心等待，没有必要立刻买房。

3. 楼市企稳信号频现

越来越多的迹象显示，在持续的政策推动下，此前低迷的房地产市场正逐步回暖。
贝壳研究院近期发布报告指出，今年2月，50个监测城市二手房成交量环比增长约4%，考虑春节假期及自然天数较少，市场的实际修复力度十分明显。同期，50城的二手房价格环比止跌转稳。
中指研究院发布的一组数据也指出，百城新房和二手房环比价格均在2月由跌转涨，涨幅分别为0.03%和0.14%。
2月市场的升温，反映出楼市企稳的局面在春节后进一步加速。这既被认为是去年市场下跌后的“技术性反弹”，也是近期政策持续推动的结果。机构统计显示，今年已有接近50个城市发布了不同程度的稳定楼市政策，虽然并不意味着松绑，但对于市场的提振作用不可忽视。
与此同时，随着传统“小阳春”时点的到来，市场的乐观情绪进一步蔓延。机构普遍认为，按照现有走势，楼市将继续迎来修复，在多重因素影响下，市场将出现量升价稳的走势。
市场判断谨慎乐观
经过去年下半年的低位运行后，楼市在进入2022年后出现一定的回暖，春节假期之后，回暖局面进一步确立。
根据贝壳研究院的统计，今年2月，50个监测城市二手房成交量环比增长约4%。若抛开春节假期的因素，2月7日至2月28日，50个监测城市二手房日均成交较1月日均水平增长约40%，较去年12月日均水平增长约10%。
该机构指出，超过四成的城市2月成交量环比增长。从需求结构来看，刚需是支撑这轮升温的主力。
交易量的回暖也带动价格止跌，贝壳研究院指出，今年2月，50个监测城市二手房价格指数与1月持平，结束去年8月以来连续环比下跌的走势。其中，4个一线城市二手房价格全部保持上涨，宁波、杭州、绍兴等城市止跌转涨。
中指研究院发布的数据也显示，百城新房和二手房环比价格均在2月由跌转涨，涨幅分别为0.03%和0.14%。其中，无论是新房还是二手房，一线城市涨幅均为最高。
在这轮市场升温中，部分热点一二线城市再度扮演了领跑者的角色。其中，长三角区域最早复苏，上海、南京等城市的成交量在1月就出现明显升温。2月，广州、等城市交易回暖，带动大湾区楼市升温。北京则一直保持着不错的看房和交易热度。但东北地区的市场仍然相对低迷。
信贷政策的松动，被认为是刺激市场升温的主因。去年下半年的楼市降温，即主要源于信贷政策的收紧。从去年9月末开始，监管部门连续释放纠偏信号，政策在执行层面才逐渐改善。其中，信贷政策的改善较为明显。
据贝壳研究院监测，今年2月，103个城市主流首套、二套房贷利率平均环比下降9个基点，放款周期缩短12到38天不等。
来自地方政府的稳楼市政策，同样推动了市场回暖。机构统计显示，今年前两个月，近50个城市了出台政策，对市场带来利好，政策主要集中在降低首付比例、放松落户限制、松绑公积金政策、发放购房补贴等四个方面，均对需求端有着明显利好。
某大型上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示，春节后，其公司旗下项目的来访量和交易量均明显高于春节前。虽然很难与去年上半年相比，但公司对市场的判断逐渐转为谨慎乐观。
多数机构预测价格升幅有限
事实上，虽然楼市仍在回暖通道中，但由于去年同期的高基数，今年前两个月，多数热点城市的交易量仍然有二成到五成的同比降幅。
这种差距的另一个体现在于，房企的销售业绩出现明显下滑。中指研究院的报告显示，2022年1-2月，TOP100房企销售额均值为103.0亿元，同比下降34.0%。其中销售额超百亿房企30家，较去年同期减少24家。
但正如前述房企人士所言，多数开发商对于市场的复苏持乐观态度。
上海某大型房企相关负责人向21世纪经济报道表示，公司早先判断，市场可能在今年二季度才会出现明显好转，但从长三角地区的市场变化来看，升温的节奏要快于预期，说明需求潜力仍然很大。
“其他区域的回暖速度可能会慢一些，但从越来越多的政府部门发布的政策来看，仍然有理由（对市场走势）乐观。”他说。
2月24日，在国新办举行的新闻发布会上，住房和城乡部副部长倪虹表示，在今年的稳楼市目标中，“保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求”。这也被业界视为重要利好。
针对这一提法，贝壳研究院认为，相对当前调控政策侧重对首次购房的刚需的支持，预计后期地方有望出台支持改善性需求的政策。
对于房地产市场的前景，中原地产研究院认为，随着信贷政策的持续宽松，预计市场很可能在3-4月份出现一次“小阳春”。其中，一二线城市的热度可能会比较明显。
贝壳研究院也指出，在信贷、调控的持续激励下，市场预期将转向平稳，在3月和4月，更多城市的新房销售量将筑底后回升。二手房方面，从挂牌、带看等指标来看，预计3月交易量也将有明显回升。
但多数机构认为，在此过程中，价格的升幅仍然较为有限。一方面，当前的市场升温幅度不大，并不能对房价形成有力的支撑；另一方面，今年仍是房企的偿债大年，开发商更倾向于获取销售现金流，而非通过提价的方式谋求利润。

4. 最近房地产市场的热点释放了什么信号？